전세계약이 끝나갈 때쯤 가장 많이 검색되는 단어가 바로 **‘전세계약 갱신’**입니다. 임대인과의 관계, 보증금, 기간, 인상 여부 등 민감한 요소가 많아 준비 없이 갱신하면 손해를 볼 수 있습니다. 2025년 현재 기준으로 전세계약 갱신 시 꼭 알아야 할 핵심 포인트를 정리해드립니다.
1. 계약 만료 1~6개월 전, 갱신 의사 통보가 핵심
임차인(세입자): 계약 만료 1~6개월 전까지 갱신하겠다는 의사 밝혀야 효력이 발생합니다.
**임대인(집주인)**도 같은 기한 내에 갱신 거절이나 조건 변경을 통보해야 합니다.
만약 이 기간을 놓치면 자동으로 기존 조건으로 계약이 연장될 수 있습니다. (묵시적 갱신)
2. 계약갱신청구권 사용 여부 확인
2020년 도입된 계약갱신청구권은 한 번의 갱신을 법적으로 보장받을 수 있는 권리입니다. 단, 1회만 행사 가능하며, 2년 연장 후 다시는 사용할 수 없습니다.
✔ 사용한 적이 없다면 → 갱신청구 가능
✔ 이미 썼다면 → 임대인과 협의 필요
3. 전세보증금 인상 한도는 5%
전세계약을 갱신할 때 임대인이 보증금을 올리려면 법적 한도는 5% 이내입니다. 단, 다음 조건을 만족해야 합니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우
임대인이 특별한 사유 없이 거절하지 않을 경우
예시: 기존 보증금이 1억 원 → 인상 시 최대 1억 500만 원까지 가능
4. 집주인의 갱신 거절, 법적 사유 확인
다음과 같은 사유가 있어야만 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
집주인이 직접 거주할 계획이 있는 경우
보증금 미납, 주택 파손 등 임차인의 귀책 사유가 있을 경우
재건축·철거 등으로 거주 불가한 상황
임차인의 권리가 우선이므로, 부당한 갱신 거절에는 법적 대응이 가능합니다.
5. 갱신은 반드시 '서면'으로 진행하자
말로만 갱신하고 계약서를 다시 쓰지 않으면 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 반드시 다음 요소를 포함해 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
갱신 날짜
보증금 인상 여부
계약 기간
특약 사항
전세계약 갱신 체크리스트
항목확인 필요 여부
계약갱신청구권 사용 여부
O
보증금 인상율 5% 초과 여부
O
임대인의 거절 사유 정당성
O
서면 계약서 작성 여부
O
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약 만료 1개월 전인데, 집주인이 아직 아무 말이 없습니다. 어떻게 해야 하나요? → 임차인이 갱신 의사를 서면으로 통보하면, 기존 조건 그대로 자동 연장 가능합니다.
Q. 계약갱신청구권을 쓰지 않으려면 어떻게 하나요? → 사용 여부는 강제 사항이 아니므로, 임대인과 협의해 새 조건으로 계약 가능.
마무리: 무조건 갱신하지 말고 ‘조건’을 따지세요
전세계약 갱신은 자동이 아니라 전략입니다. 법적 권리, 보증금 인상 한도, 계약서 작성 등 세심한 주의가 필요합니다. 특히 계약갱신청구권은 1회뿐이므로 사용할 타이밍도 신중히 선택하세요.
